Immobilienfonds

Die Idee:

Geschlossene Immobilienvermögen (Immobilienfonds) ermöglichen auch Privatanlegern die Geldanlage in Bürogebäude, in letzter Zeit vereinzelt sogar in Privatwohnungen oder gar Seniorenheime sowie Parkhäuser.

Die Wahrheit: Risiken sind überall:

1. Mietausfälle: auch langjährige Mietverträge
    werden mal fällig, große Unternehmen insolvent
2. Lageänderung im Stadtteil zum Schlechteren
3. Leerstände, da die Gebäude zu alt sind für
    moderne Technologie (Computerkabel usw.)
4. Zinsänderungen. Zinsen schwanken
    sein. Tilgung sollte mind. 1 % betragen.
5. Steueränderungen wie in Holland, das plötzlich
    eine Pauschalssteuer einführte.
6. neuerdings sind schlecht isolierte Gebäude
    nicht mehr zu vermieten, da die Energiekosten
    so hoch geworden sind. "Green Buildings"
    werden gefordert.
   

Allgemeines: Immobilienfonds sind stark von der Bonität der Mieter und der Dauer der Mietverträge abhängig. Mietverträge über 15 Jahre erhalten sie nur gegen Mietzugeständnisse und von der öffentlichen Hand bei Sale-and-Lease-Back-Geschäften. Die Miete bei gewerblichen Immobilien ist oft an die Preissteigerungsrate gekoppelt (Indexierung), d. h. die Mieteinnahmen steigen mit der Inflationsrate. Einkalkuliert werden müssen u. a. Instandhaltungsrücklagen, Preissteigerungen der Kosten, Mietausfälle, Revitalisierungen (auf den neuesten Stand bringen, z. B. mit Kabeln für die Computervernetzung, für Energieeffizienz). Auch dies ein Grund für professionelle "Facility"-Verwalter. Ein guter Verwalter kann viel Ertrag bringen bzw. Kosten sparen.

Manche Fonds geben Mietgarantien, die allerdings meist Kosten verursachen und die Rendite schmälern. Gute Immobilienfonds erzielten früher eine laufende Rendite von 7 % und mehr, heutzutage (2013) sind Angebote mit 5 % gängig. Die Rendite wird vom kalkulierten Verkaufserlös der Immobilie nach 10 Jahren (die übliche Mindest-Laufzeit von Immobilienfonds) stark beeinflusst. Die Vergangnheit zeigte, das Immobilien sehr wohl stark an Wert verlieren können! Als Kennziffer wird der Anschaffungspreis ins Verhältnis zur Jahresmiete gesetzt (Kaufpreisfaktor, gut ist das 12 – 13-fache (tatsächlich ist es eher 15 bis 17), gute Lagen sind etwas teurer, im Ausland gelten andere Kaufpreisfaktoren als im Inland). Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten ode rgar Leerstände wirken sich also direkt auf den Verkaufspreis aus.
 

Innovationen machen auch bei Immobilien nicht halt, es gibt Niedrigenergiehäuser auch bei Gewerbeimmobilien, die nur noch 1/3 oder 1/4 der Energiekosten älterer Gebäude aufweisen. Oder gar Passivenergiehäuser, die Energie gewinnen. Ein Grund immer mehr für Mieter, auszuziehen. Und gewerbliche Mieter sind recht mobil. Sie ziehen häufig um.

Gefragt ist "Nachhaltiges Bauen", dafür gibt es inzwischen ebenfalls universitäre Bildungsan-gebote. Zum Architekturstudium gehört ökolo-gisches Bauen dazu. Zertifikate gibt es weltweit, in Detutschland z. B. das "Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen".

Immobilien sind kein Betongold oder Sachwert; im Gewerbebereich geht es rein um den zukünftig erzielbaren Mietertrag. Es gibt auch keine irrationalen Liebhaber gewisser Standorte wie bei Privatpersonen für Häuser. Die Leerstände per 2013 sind immer noch sehr hoch, 10 % der Mietflächen gelten nicht als besonders hoch.

Steuerliches bei Auslandsfonds: Ausländische Immobilienfonds müssen nach den Doppelbesteuerungsabkommen zumeist im Land des Gebäudes versteuert werden. Holland versteuert z. B. pauschal, Österreich, England wie die USA gewähren Ausländern einen Freibetrag. Kanada und Frankreich haben niedrige Steuersätze bei geringen Beteiligungshöhen. Die Mieteinnahmen unterliegen in Deutschland dem Progressions-vorbehalt, d. h. der durchschnittliche Steuersatz des Anlegers wird so erhöht, allerding sgilt das nciht für innereuropäisch. Ein Wertgewinn ist in vielen Ländern voll zu versteuern.

Am Rande - Lage? Immer nur die Lage? Der Mythos der guten Lage wird klar, wenn man sich überlegt, dass man in der guten Lage von vornherien auch mehr bezahlt, um die höheren Mieten zu erhalten. Auf Dauer ist die Rendite von Immobilien in der Breite einheitlich. 

Geschlossene Immobilienfonds

Am Rande 2: Immobilien gewinnen an Wert ist ein Mythos: 1993 titelte die WirtschaftsWoche sogar: "Immobilienpreise im freien Fall". Ausführlicher hier: Wertentwicklungen von Immobilien