Können Immobilienpreise fallen?

Bevor Sie in Immobilien investieren - auch ein privater Hausbau ist eine Investition, sogar meist ohne Streuung, da Sie Ihr ganzes Vermögen in diese Lebensinvestition stecken - betrachten Sie dies besser ganz nüchtern:

Sie kaufen ein Gebäude + Grundstück (ggf. einen Anteil). Regelmäßig steigt nur das Grundstück im Wert! Das Gebäude veraltet und wird zu Neubauten relativ unrentabel, z. B. durch höhere Heizkosten oder fehlende Datenschächte in Büroimmobilien, die Reparaturen kosten usw.

Die Grafik unten zeigt die Preisänderungen für fünf Jahre in ausgewählten europäischen Ländern. Selten lag eine Preisänderung über der "0-Linie", viel öfter fielen die Immobilienpreise stark. Deutschland ist bislang eine Insel der Seligen, aber der Blick um uns herum zeigt, dass Preise nie eine Einbahnstraße verfolgen.  In Bulgarien oder Spanien fielen in fünf aufeinander folgenden Jahren die Preise, oft zweistellige Prozentwerte.

Preisssteigerungen der Jahre 2008 bis 2013

(c) Europäische Union 1995-2013

1993 titelte die WirtschaftsWoche sogar: „Immobilienpreise im freien Fall". Fakt ist, dass von 1891 (!) bis 1969  die Preisteigerungen real in den USA, Norwegen und Frankreich 0,3 % betrugen. Mehr ernüchternde Zahlen:

 2010 verloren 11000 Wohnungen in New York einen Wertverlust von 70 % gegenüber 2007. In Spanien sind die Immobilienpreise regelrecht zusammengebrochen (siehe oben). Das wird es immer wieder geben. 

Weitere Fakten (Auszug aus meinem Buch, 2008):

Ganz nüchtern betrachtet ist jedes Eigenheim eine Kapitalanlage. Wer es bewohnt, erzielt eine Art Selbstnutzer-Rendite, die eingesparte Kalt-Miete im Verhältnis zum Kaufpreis. Und hofft auf Wertzuwachs, werden Häuser doch dauernd teurer – oder nicht? Statt Agio werden zunächst gut 11 % Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbsteuer als Eintrittsgeld fällig. Was bringt das „Investment“?

Die Rendite für Immobilien liegt laut WGZ-Bank bei 7,4 % vor Inflation für die letzten 25 Jahre.¹ Ähnlich positiv wie die WGZ-Bank eingestimmt ist auch die Dresdner Bank, die für 1985 bis 2004 einen Gesamtertrag für Selbstnutzer aus eingesparter Miete und Wertzuwachs von 4,7 % p. a. ermittelte.² So weit der Sonnenschein, mehrheitlich ziehen dunkle Wolken nach. Den Beginn macht der Immobilienverband Deutschland IVD mit einer Preisstagnation von 1997 bis 2007 für Einfamilien- und Reihenhäuser.³ Die Universität Bayreuth führte eine Studie in 14 repräsentativen Städten im alten Bundesgebiet durch und erhielt für 1980 bis 2000 nur geringe nominale Wertsteigerungen zwischen 0,5 und 4,3 % jährlich, die realen, inflationsbereinigten lagen im norddeutschen Raum bei –0,5 bis –1,9 % und in Süddeutschland bei 0,1 bis 1,8 %.⁴ Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung maß in den alten Bundesländern die Werte von Eigentumswohnungen an der Kaufkraft seit 1975. Im Schnitt fielen sie in 30 Jahren um 24 Prozent.⁵ Laut OECD lagen die deutschen Hauspreise 2004 auf dem Niveau von 1991.⁶

Wer 1995 ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwarb, erlitt bis 2005 deutliche Wertverluste, so eine Studie des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs).⁷ Lange Fahrtwege, schlechte Energiebilanz alter Bauten, unmoderne Grundrisse, verschwindende Bahnhöfe, demografische Entwicklungen, Landflucht oder Bauwut in der Nähe können überraschend ernüchternde Werte verursachen. Die Neubaupreise von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern stiegen von 1960 bis 2007 um 3,95 % pro Jahr.⁸ Da diese Wohnalternativen zu Gebrauchtimmobilien sind, sollten Letztere dem Trend folgen, denkt man. Doch die neuen Häuser sind energiesparender und mit älteren nicht direkt vergleichbar, die Preise koppeln sich ab.

Das Gewos Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung hat auf Basis von öffentlichen Gutachterausschüssen, die notarielle Kaufverträge sichten und nicht Preise aus Annoncen heranziehen, für die nächsten Jahre eine Prognose erstellt. Danach steigen die Preise nur in den wenigsten Gebieten Deutschlands, am ehesten in Großstadtgebieten, der weitaus größere Teil wird fallen oder stagnieren.⁹ Die Kollegen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung DIW machen kaum mehr Hoffnung: In den 31 Jahren seit 1974 hätten die realen Immobilienpreise in Deutschland fast durchgängig stagniert. Ein Vergleich mit anderen Industriestaaten ergab, dass der bedeutendste Faktor für Immobilienpreise das Pro-Kopf-Einkommen sei, und dieses würde hierzulande nur schwach wachsen.¹⁰ In 2008 fielen in 75 % aller Großstädte die inserierten Preise für Eigentumswohnungen, ermittelte das wissenschaftliche Beratungsunternehmen empirica.¹¹

Die Rendite von privat vermieteten Wohnimmobilien beträgt bei der Hälfte der Anleger unter 2 % p. a. ermittelte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) im September 2014. Von 7 Mio. privaten Vermietern machen 8,5 % Verluste (auch mit vermieteten Objekten in Westdeutschland!), 24,5 % plusminus Null, 20,7 % bis 2 % Rendite und 46,2 % schaffen die 2 %-Hürde.¹² 

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¹ WGZ-Bank-Studie, Eckert/Zschäpitz: Die Deutschen sind Rendite-Träumer, in: Die Welt online, 11.09.2007
² Dresdner Bank: Wohnimmobilien: Guter Ertrag bei hoher Sicherheit, Februar 2006
³ Wohnpreisspiegel 2007/2008, in: ivd.net; Anke Henrich: Wenn der Traum vom eigenen Heim platzt, in: Wirtschaftswoche/wiwo.de, 16.07.2008
⁴ Thomas Schulze: Lukrativer als man denkt: Das Eigenheim, in: Die Tagespost, 15.10.2002
⁵ Eine gute Alternative zur Aktie, in: Hamburger Abendblatt, Magazin, 17.09.2005
⁶ Ackermann/Esterhazy/Gersemann/Müller/Sieren: Tödliche Kombination, in: Wirtschaftswoche Nr. 41, 30.09.2004
⁷ Richard Haimann: Eigenheim? Lohnt sich nicht mehr, in: Welt online, 05.12.2006
⁸ Statistisches Bundesamt: Jahrbuch 2008, eigene Berechnung
⁹ Rolf-Herbert Peters/Frank Schinski: Käufer – dringend gesucht, in: stern 34/2008, S. 66–71
¹⁰ Kholodillin/Menz/Siliverstovs: Immobilienkrise? In: DIW Wochenbericht 17/2008, 23.04.2008, S. 213–220
¹¹ empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking II/2008, Juli 2008
¹² DIW Wochenbericht 15/2014; Richard Haimann: Private Vermieter erzielen nur Mini-Renditen, in: Manager Magazin online, 17.09.2014

Der 125 Städte und neun Teilmärkte umfassende Immobilienindex von BulwienGesa zeigt für die letzten Jahre nicht einmal Schutz vor der Geldentwertung (damals waren die Inflationsraten höher):

Der Index des ifs Städtebauinstituts bestätigt fehlende Wertsteigerungen in den letzten Jahren einmal grafisch:

          
           [www.ifs-staedtebauinstitut.de]

Zinshäuser sind rentabler als Einzelwohnungen und brachten 2005 bis zu 6,5 % Anfangsrendite.¹ Die Stiftung Warentest geht bei vermieteten Eigentumswohnungen von rund 5 % Ertrag nach Steuern aus. Entmutigender dagegen das Ergebnis des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung. Die bundesweite Studie ergab, dass 60 % der Vermieter von Wohnungen von 2002 bis 2006 keine Gewinne erzielten, insbesondere durch teure Sanierungen.<sup>2)

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1)</sup> Finanztest 04/2004, S. 24 ff., 06.04.2004 
²⁾ Richard Haimann: Wohnungen bringen als Geldanlage nur wenig, in: Welt online, 09.04.2008

Eingangsfrage: Können Immobilienpreise fallen? Antwort: Ja, historisch gesehen sogar öfter als man denkt! - und Sie können auch enteignet oder hoch besteuert werden (Beispiel unter Schwäche der Weltfinanz).